Ouderen willen best bewegen op de woningmarkt

Woontoren De Reiger leidt tot doorstroming op de woningmarkt én een positieve MKBA

Auteurs: Edgar Wever (Twynstra Gudde) en Peter Berkhout (RIGO Research en Advies)

Het is een bekend probleem in Nederland, de matige doorstroming van huishoudens op de woningmarkt met alle problemen (lange wachttijden, onvoldoende aanbod) van dien. Daarom vindt binnen de kaders van de MIRT-Gebiedsagenda voor de Noordvleugel van de Randstad jaarlijks overleg plaats met als rode draad het bevorderen van de doorstroming op de woningmarkt. Aangezien doorstroming gebaat is bij lange verhuisketens en deze ketens vooral worden gegenereerd door huishoudens aan het einde van hun wooncarrière, is op zoek gegaan naar best practices waarbij het is gelukt ouderen te laten verhuizen. De Reiger in Hilversum is als zeer succesvol voorbeeld naar voren gekomen. Om te leren in hoeverre het concept van De Reiger – het creëren van nieuw aanbod als alternatief voor bijvoorbeeld woningaanpassing – al dan niet succesvol kan zijn voor de ontwikkeling van ouderenhuisvesting en het bevorderen van doorstroming is een MKBA uitgevoerd. De provincie Noord-Holland is hoofdopdrachtgever. De begeleidingscommissie van deze opdracht bestaat uit betrokkenen van provincie en medeopdrachtgevers Ministeries I&M en BZK en Regio Gooi en Vechtstreek. Twynstra Gudde en RIGO Research en Advies voerden de MKBA uit.

De_Reiger.png

Succesfactoren De Reiger

Het seniorencomplex De Reiger werd in 2011 opgeleverd in de wijk Kerkelanden in Hilversum met een aanbod van 50 sociale huurappartementen en 2 vrije sector appartementen. Het complex is via een loopbrug verbonden met het naastgelegen flat Kerkelanden. Opmerkelijk was het zeer grote aantal belangstellenden voor De Reiger. Voor elke woning waren er gemiddeld 10 gegadigden. De gemiddelde leeftijd van de huidige bewoners van de Reiger is tachtig jaar. Uit het onderzoek en interviews met de bewoners is gebleken dat het succes achter De Reiger door een combinatie van factoren tot stand is gekomen. Ten eerste was er sprake van een grote (opgekropte) vraag vanuit de buurt Kerkelanden zelf. De appartementen werden in de markt gezet als aanleunwoningen met een voorrangsregeling. De bewoners zagen dit als een buitenkans, mede gelet op het feit dat hun huidige (eengezins)woning zonder aanpassingen op termijn niet meer zou voldoen. Kerkelanden kan worden omschreven als een eenzijdige buurt waarvan 75% van de woningvoorraad tussen 1965 en 1975 werd gebouwd. Veel buurtbewoners zijn mettertijd gehecht geraakt aan de buurt en het gevolg is dat er relatief veel ouderen wonen in een eengezins-corporatiewoning uit de tijd dat de buurt werd aangelegd en zij er als dertiger met gezin kwamen wonen. Het aandeel 65+ in Kerkelanden is met 35% twee keer het Nederlands gemiddelde.

Positieve MKBA en doorstroming

De Reiger is zeer succesvol gebleken als het gaat om doorstroming van senioren te bevorderen. Maar hoe pakt het project uit in termen van maatschappelijke kosten en baten ? De maatschappelijke kosten-batenanalyse (MKBA) voor De Reiger leidt tot een positief saldo van 0,23 mln. euro en een baten-kostenratio van 1,04. Daarmee is sprake van een licht maatschappelijk renderend project. Dit is een uitkomst die wel vaker wordt gezien in het sociale domein en in het bijzonder bij nieuwbouwprojecten met veel sociale huurwoningen.

Corporatie Het Gooi en Omstreken is de partij die vooral de kosten draagt. Dat er voor de corporatie sprake is van een negatieve business case komt vooral doordat bijna alle appartementen met een relatief lage huur worden verhuurd in de sociale huur. Overigens is dit een welbewuste keuze van deze corporatie. Ook voor zorgpartij HilverZorg heeft De Reiger meer gekost dan opgeleverd, al staan daar wat niet berekende baten tegenover voor de afname van extra (zorg)diensten. De bewoners van De Reiger blijken een grote baathebber, hetgeen ook precies de bedoeling was van het project De Reiger. Die baten bestaan met name uit het woongenot dat de bewoners ontlenen aan de nieuwe woningen en verder uit gezondheidsbaten. Men kan hieruit opmaken dat ouderen wel degelijk in beweging zijn te krijgen op de woningmarkt, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. Allereerst moet de huidige woning niet meer goed passen bij de levensfase: te groot, ongelijkvloers en lastig aan te passen. Als dan in de buurt aantrekkelijk aanbod wordt gecreëerd voor een aantrekkelijke prijs, zijn ouderen – zo blijkt uit de casus De Reiger in Kerkelanden – meer verhuisgeneigd dan vaak wordt gedacht.

Voorts heeft De Reiger een lange verhuisketen van 2,6 op gang gebracht. Deze verhuisketen brengt aanzienlijke baten met zich mee in termen van woongenot van de mensen in die verhuisketen, maar ook diverse andere woningcorporaties in Hilversum hebben meegeprofiteerd van de verhuisketen. De financiële doorstroomeffecten als gevolg van mutaties in de keten bleken flink positief ondanks de mutatiekosten.

Kansen voor de rest van Nederland?

Het is natuurlijk onmogelijk om uit één casus als De Reiger harde conclusies te trekken over de succes- en faalfactoren voor de rest van Nederland. Wel zijn uit het onderzoek een aantal bijzondere omstandigheden naar voren gekomen die een rol kunnen spelen bij de kansrijkheid elders in Nederland. De buurt Kerkelanden is in een korte periode ontstaan (1965-1975). Het grote aantal eengezinshuurwoningen heeft destijds veel jonge gezinnen getrokken. Velen hebben zich gehecht aan de buurt; zijn gebleven en willen ook niet meer weg. Maar de gezinswoning van toen is te groot en noopt tot aanpassingen voor de zorgbehoevende oudere van nu. Geschikt aanbod van woonzorgappartementen is bovendien niet ruim voorradig. In het onderzoek is op zoek gegaan naar buurten in Nederland met vergelijkbare omstandigheden waarbij 12 ‘sterk gelijkende’, 67 ‘gelijkende’ en nog eens 109 ‘enigszins gelijkende’ buurten zijn geïdentificeerd. Dit zijn buurten waar een concept als De Reiger succesvol zou kunnen worden toegepast, mits nader onderzoek op locatie dat bevestigt.

Wilt u meer weten of heeft u interesse in het rapport? Neem dan contact op met de auteurs.

Twynstra Gudde, Edgar Wever

RIGO Research en Advies, Peter Berkhout

Klik hier om een blog in te sturen met een reactie op de blog van Edgar Wever en Peter Berkhout.

Klik hier om terug te keren naar het overzicht van Blogs.


Handig voor beginners

Ervaringen MKBA cursus

  • “Cursus is een goede inleiding voor geïnteresseerden in maatschappelijke kosten baten analyses voor alle domeinen. Helpt om deze beter te kunnen interpreteren en te gebruiken. Leuke praktijkvoorbeelden, oefeningen en vooral goede sprekers!”

    Martje van Ankeren (Hogeschool van Amsterdam)

  • “De basiscursus biedt een mooie inkijk in de denkwijze en onderdelen van een MKBA. Je leert dat de MKBA meer inhoudt dan rekenen alleen (“60% nadenken, 20% rekenen en 20% presenteren”). Enthousiaste cursusleiders, betrokken medecursisten en veel mogelijkheden zelf te oefenen (vaardigheden en rollenspel)."”

    Jenny Zonneveld (Onderzoek en Statistiek, gemeente Nijmegen)

  • “De MKBA basiscursus heeft mijn denken gescherpt over de wijze waarop je maatschappelijke effecten in beeld kunt brengen en vooral kunt vergelijken welke maatregelen effectiever zijn. De cursus is divers opgezet met een combinatie van theorie en praktijk en wordt gegeven door ervaren cursusleiders. Absoluut aan te raden wat mij betreft!”

    Hilde van Slooten (Gemeente Delft)

  • “Tijdens de MKBA cursus heb ik goede handvatten gekregen om de maatschappelijke kosten en baten op een volwaardige manier naast de financiële afwegingen in beeld te krijgen. Een verademing in de discussie en het (groeps-)denken tot gevolg!”

    Karin Peeters (Territoria)

  • “Ik heb met veel plezier de gevorderdencursus MKBA gevolgd. De docenten bespraken op enthousiaste wijze de theorie en de problemen waar je tegenaan loopt bij de vertaling naar de praktijk. Ik voelde me uitgedaagd en de praktijkoefeningen vond ik zeer leerzaam. Het was een aangename verrassing dat de cursisten uit uitlopende disciplines kwamen. ”

    Rik Froma (Haarlemmermeer)

  • “Een uitstekende en interessante cursus. Voor rekenkamers is de MKBA-methode ook ex post toepasbaar: wat waren de kosten en de baten van het beleid? En bij wie slaan die neer? Dankzij de cursus kan ik MKBA’s van anderen nu ook beter doorgronden.”

    Sylvia van Leeuwen (Rekenkamer Utrecht)

  • “De cursus was goed opgezet met veel deskundige inleiders. Wat me aansprak was de praktische opzet en de mogelijkheid om groepsgewijs aan de slag te gaan met deze weerbarstige materie.”

    Jack Bergman (Avans Hogeschool)

  • “Een inspirerende basiscursus gegeven door deskundigen uit praktijk en wetenschap. Dit smaakt naar meer.”

    Roger Spitz (Gemeente Venlo)

  • “De MKBA-training was ontzettend leerzaam en de stof direct toepasbaar in mijn praktijk. Ik schrijf me direct in voor een vervolgcursus zodra die er is!”

    Pascal Sijstermans (Sumcity Advisory)

  • “Een prima cursus om de beginselen en de voor- en nadelen van MKBA te vernemen. Vooral de vele praktijkvoorbeelden en rekenoefeningen waren nuttig.”

    Geert Draaijers (Commissie m.e.r.)

  • “De MKBA basiscursus geeft een brede kijk in de keuken van het toepassen van een MKBA. Meerwaarde is ook dat de cursus door enthousiaste docenten uit de wetenschap en de praktijk wordt gegeven. Daarnaast is er veel ruimte voor vragen en discussie met elkaar, kortom zeer de moeite waard.”

    Gabi van Duijnhoven (Provincie Zuid-Holland)

  • “De basiscursus MKBA geeft informatie, praktijkvoorbeelden én inzichten waaruit blijkt dat de MKBA een waardevolle bijdrage kan leveren in het besluitvormingstraject. Veel hangt hierbij af van het zorgvuldig doorlopen van het ‘MKBA –stappenplan’. De praktische tips, tools en rekenoefeningen uit de cursus heb ik dan ook als zeer nuttig ervaren. ”

    Stan Rademakers (Kragten)

  • “Prima cursus, zeer aan te bevelen! Strak georganiseerd en een goede afwisseling tussen theorie en concrete toepassingen. Vier verschillende docenten droegen ook bij tot het levendige karakter van de cursus. Daarnaast een interessante groep van mede-cursusten uit alle delen en sectoren van het land”

    Joost Frencken (AVANS Hogeschool)

  • “De MKBA-cursus bood mij handvatten om zelfstandig een MKBA uit te voeren. Daarbij waren de sprekers heel inspirerend. Mijn vingers jeuken om te beginnen!”

    Sandra van Straaten (Medewerker Eigen Haard)

  • “De cursus MKBA gaf mij een beter inzicht in wat een MKBA is en hoe deze (zelf) is toe te passen. De opzet van de cursus is erg prettig, persoonlijk en kleinschalig, waardoor er maximale aandacht is voor persoonlijke leerdoelen. Ook voor professionals in het sociale domein biedt de cursus prima inzichten en uitgangspunten”

    Bert Peterse (Adviseur maatschappelijke ontwikkeling Peel en Maas)

  • “De Basiscursus MKBA en de Gevorderdencursus MKBA hebben me veel inzicht gegeven in de wereld van MKBA's. ik ben te spreken over de diversiteit van deelnemers en de docenten. Een topcursus waarin ook kleinere groepsopdrachten werden behandeld die waardevol waren om bijvoorbeeld in te zoomen op MKBA's binnen het sociale domein”

    Samira Louali (Hogeschool Zuyd)

  • “De gevorderdencursus MKBA heeft mij een zeer welkome kennisverbreding en verdieping opgeleverd op het gebied van MKBAs. Een goede combinatie van theorie en praktijk onder deskundige leiding. De objectieve benadering met aandacht voor voordelen en nadelen van de methodiek was zeer waardevol.”

    Rob van Gerwen (DNV GL)

  • “De Basiscursus MKBA heeft ruimschoots aan mijn verwachtingen voldaan door het hoge aantal trainers (5!) voor een kleine groep mensen. De flexibele indeling van de cursus bood ruimte voor discussie, waarbij ook het sociale domein ruim aan bod kwam. Door de afwisseling tussen uitleg, oefening en rust was prettig, waardoor de aandacht niet verslapte.”

    Menko Busch (Sinzer)

  • “Al vaak liep ik er in mijn projecten tegen aan dat niet alle meerwaarde van het project in een (financiële) kosten-baten-analyse terugkwam. In de basiscursus MKBA leerde ik hoe ik deze meerwaarde ook een plek kan geven in de afweging tussen kosten en baten. Heel leerzaam en het smaakt naar meer, dus ik kom terug voor de vervolgcursus!”

    Williette van Arendonk (Van Arendonk)

  • “De basiscursus geeft op uitstekende wijze inzicht in de waarde van de MKBA. Een MKBA is het uitgelezen instrument om vooringenomen standpunten van bestuurders en ambtenaren te objectiveren en het helpt volksvertegenwoordigers, beter gemotiveerd hun keuzes te maken. Eigenlijk zou iedere volksvertegenwoordiger de cursus moeten doen”

    Rene van der Linden (Raadslid Heemskerk)

  • “Tijdens de gevorderdencursus heb ik de MKBA systematiek middels de aangeboden praktijkcasussen en rekenoefeningen meer eigen weten te maken. De weging van effecten, zoals gebruikt binnen de MKBA systematiek, biedt mij op professioneel vlak waardevolle handvatten ter begeleiding van klanten bij het nemen van investeringsbesluiten”

    Merian Lelieveld (Hezelburcht Subsidieadviesbureau)

  • “In een goede sfeer met veel interactie worden alle aspecten rond een mkba behandeld. De cursus is niet alleen gericht op rekenen en biedt een ‘bril’ om kosten en baten te betrekken bij keuzes rondom beleid en projecten. Erg compleet, gedegen en plezierig! Wij hebben de cursus gevolgd met een ‘delegatie’ vanuit control, beleid en kennismanagement.”

    Ira Spannenburg (Gemeente Delft)

  • “'Ik vond Niek Mouter (de cursusleider) een hele prettige en inspirerende spreker/trainer. Mooi hoe hij je meeneemt in zijn gedachtegang en de lessen die hij zelf heeft geleerd over MKBA. De andere trainers hebben allemaal hun eigen kracht, en drive, en dat maakt de cursus een heel boeiend en afwisselend samenspel.'”

    Sylvana Rikkert (Lysias Group)

  • “Door het volgen van de basiscursus MKBA heb ik een beter begrip gekregen van de methodiek en toepassingsmogelijkheden van een MKBA. Tijdens de cursus werden niet alleen de voordelen van een MKBA belicht, maar werd ook stilgestaan bij de beperkingen. In de cursus is een goede balans tussen theorie, praktijkvoorbeelden en oefeningen. ”

    Frederike Zwenk (Ministerie van Veiligheid en Justitie)

  • “Wat een leerzame cursus! We werden niet alleen snel door de theorie van ‘de’ MKBA geloodst, maar kregen ook een realistische doorkijk in de praktijk van het ambacht. Bovendien werden het nut én de beperkingen van een MKBA helder, en was er aandacht voor de communicatie hierover. En we konden oefenen, en daarbij alle denkbare fouten maken. ”

    Mayan van Teerns (Gemeente Groningen)

  • “De basiscursus MKBA gaf - mede vanwege het feit dat ik reeds stevig in de MKBA werkzaam ben - niet alleen maar nieuws, maar op sommige vlakken was de aanscherping erg nuttig. Ook was het fijn een aantal eigen hersenspinsels bevestigd te zien worden. Dat betekent dan weer wel een hoop werk aan de winkel!”

    Paul Siderius (Prorail)

  • “Na betrokken te zijn geweest bij een aantal MKBA’s had ik behoefte aan meer verdieping. De gevorderdentraining bood wat ik zocht. Het gebruik van de MKBA door politici en kritiek vanuit de wetenschap kwamen aan de orde. Er is veel ruimte voor vragen, discussie en actief oefenen. Ik heb nu duidelijk het gevoel meer boven de stof te staan dan voor de cursus.”

    Michiel Nijboer (RHDHV)

  • “Een top cursus! De wetenschap, de toepassing in de praktijk en het nut van MKBA’s werden in een notendop behandeld. Geen eenrichtingsverkeer. ‘Learning by doing’ stond tijdens de cursus helemaal centraal. De cursus heeft mij in z’n totaliteit goede kennis en vaardigheden geboden om de MKBA waaraan ik nu werk, beter uit te voeren!”

    Narly Rambharos (Onderzoek en Statistiek gemeente Groningen)

  • “Van te voren was ik sceptisch over het in geld uitdrukken van maatschappelijke effecten. Maar door de cursus weet ik dat een MKBA veel meer is dan het berekenen van een prijskaartje. Door zelf in groepjes aan de slag te gaan met procesonderdelen en het berekenen van een MKBA, ervaar je wat nodig is voor een gedegen MKBA.”

    Arwen Hoogenbosch (K2 Brabants Kenniscentrum Jeugd)

  • “Het was een eyeopener om te leren dat de wortels van de MKBA in de filosofie liggen en niet in accountancy. Dat de kunst ‘m veel meer zit in helder redeneren, dan in rekenen. Met goede sprekers en een leuke groep deelnemers, bood de cursus een goed evenwicht tussen theorie en oefenen. De Basiscursus MKBA inspireert en smaakt naar meer. ”

    Elmy Everaert (Eigen Haard)

  • “De cursus MKBA voor gevorderden is een verdieping voor deelnemers met reeds solide kennis van de MKBA. De cursus biedt handvaten om stakeholders mee te nemen in het proces van de MKBA. De interactie tussen theorie en praktijk en het ‘zelf aan de slag’-gehalte maken de cursus een goede basis voor adviseurs en beleidsmakers die nog een stapje verder willen. ”

    Anne Nobel (Witteveen & Bos)

  • “Door enthousiaste bevlogen docenten met veel praktijkervaring wordt je meegenomen in de wereld van de MKBA’s. Een instrument dat toepasbaar is zowel in het fysieke als ook in het sociale domein. Met gedreven medecursisten en inspirerende werkvormen hebben we mogen proeven aan de verschillende mogelijkheden en toepassingen in de praktijk.”

    Marleen Okma (JSO, kennis en adviesbureau sociaal domein)

  • “De basiscursus MKBA geeft een prima inzicht in het instrument. De cursus wordt gegeven door bevlogen experts en geeft informatie van de MKBA filosofie tot en met de praktijk. Aansprekende oefeningen en een interactief karakter geven een goede kijk in de MKBA keuken en dat smaakt naar meer”

    Jos van Veen (Gemeente Den Haag)

  • “De opleiding legt een goede basis om gericht om te gaan met MKBA’s. Je leert dat het een prachtig instrument is om beslissingen te ondersteunen. De functie en het doel van de MKBA wordt duidelijk toegelicht en op een interactieve manier scherp gesteld. Enthousiaste lesgevers met kennis van zaken!”

    Thomas Christiaens (Vlaamse Overheid)

  • “'Tijdens de basiscursus MKBA leer je de juiste vragen te stellen en zelf een MKBA berekening te maken. Ook zie je verschillende vormen van MKBA-light voorbij komen, erg leerzaam! Een zeer nuttige cursus, voor mensen zonder kennis van MKBA tot al een beetje ervaren MKBA’ers. Als je meer wilt weten over het instrument is deze cursus echt wat voor jou.'”

    Ester van der Sterre (Corporatie Eigen Haard)

  • “Door de cursus kan ik de MKBA beter plaatsen. De sprekers belichten de MKBA vanuit verschillende invalshoeken, afgewisseld en onderbouwd met voorbeelden en oefeningen uit de praktijk. Dat geeft mij handvatten om het toe te passen in (studenten)projecten”

    Peter Schinkel (Docent InHolland)

  • “Een goede cursus met een bevlogen cursusleider die zeer boeiend weet te doceren. Praktische oefeningen die het geleerde direct in de praktijk brengen aan de hand van zeer herkenbare projecten. Cursus gaat goed de breedte in van het hele MKBA spectrum met als toetje de 'MKBA-light' die erg handig is voor kleine projecten.”

    Wilbert van Veggel (Antea Group)

  • “Wat me erg beviel aan de basiscursus is dat de complexe materie heel begrijpelijk en stapsgewijs werd uitgelegd, met een prettige mix tussen denken en doen/oefenen. Ik voelde me na de cursus en met de schat aan bruikbare informatie op de website voldoende uitgerust om zelf met mijn eerste MKBA’s in mijn werkpraktijk aan de slag te gaan.”

    Clim van Daelen (Nierpatienten Vereniging Nederland)

  • “Wil je MKBA's beter begrijpen, beter weten hoe erop te anticiperen, als opdrachtgever een meer serieuze gesprekspartner zijn of zelf MKBA's uitvoeren? Dan is deze training een echte aanrader!”

    Marieke Wiebing (Stichting Lezen & Schrijven)

  • “Door de cursus is het containerbegrip 'MKBA' nu een stuk beter behapbaar geworden. Door de uitleg en de oefeningen kan ik nu MKBA's beter duiden en misschien voorzichtig er zelf één gaan opstellen. Verschillende experts komen aan het woord die elk hun eigen expertise inbrengen en dit alles heel laagdrempelig kunnen vertalen in toepasbare tips.”

    Geeske van Asperen (NISB)

  • “De basiscursus MKBA is erg interessant, en duidelijk is dat het hier niet om een standaard trucje gaat, maar om een échte vaardigheid! De discussie die het opstellen van een MKBA teweeg brengt maakt het tot een mooi instrument, waarvan je in deze cursus prima de basisbeginselen onder de knie krijgt!”

    Bart Schalkwijk (KWR Research Institute)

  • “De basiscursus MKBA heb ik met plezier gevolgd. Ik kwam om een betere kijk op dit instrument te krijgen. Dat is zeker gelukt. Er was een deskundig team van begeleiders die goed inspeelden op onze vragen en ons uitdaagden om actief mee te doen. Het heeft mij het inzicht geboden waar ik behoefte aan had.”

    Henk Kuijpers (Gemeente Apeldoorn)

Over MKBA-informatie.nl

Voor de Maatschappelijke kosten- en batenanalyse gaat nog te vaak het spreekwoord 'onbekend maakt onbemind' op. Wanneer men met een MKBA te maken krijgt, was het tot op heden moeilijk om snel de basisinformatie over dit instrument te vinden. Daarom heeft initiatiefnemer en auteur Niek Mouter MKBA-informatie.nl opgezet, in samenwerking met een aantal partners. Hier vindt u informatie over de MKBA, zowel voor beginners als voor gevorderden. Lees verder

Contact

Heeft u een vraag, aanvulling of opmerking neem dan contact met ons op.

© MKBA-informatie.nl